Во-первых, нужно отметить, что зарубежная и Российская системы отличаются объектами налогообложения. За рубежом налог на недвижимость един, а его объектом являются земля и построенные на ней сооружения и здания.
А вот российская система насчитывает два налога, объектом одного является земля, а другого — здания и сооружения.
Конечно, данное различие объясняют исторические причины. Россия остается страной, где возможна ситуация, когда участок земли принадлежит одному владельцу, а здание, находящееся на нем, — другому. В последнее время наблюдается тенденция попыток ограничить законодательно раздельный оборот строений и земельных участков.
Но вот условий для возврата к положению, когда общим объектом недвижимости станет только земельный участок, а все что находится на нем, является лишь его улучшением, пока в нашей стране не созданы.
Во-вторых, главным различием зарубежной и российской систем налогообложения недвижимости стал способ определения базы обложения налогом. В России налоговой базой является инвентаризационная стоимость имущества, определяемая БТИ, а по земельному налогу — кадастровая оценка.
В отличие от того, что эти величины, весьма далеки от рыночной стоимости имущества, в зарубежной практике для определения налоговой базы применяют исключительно данные о рыночной стоимости объекта.
Оценка недвижимости проводится или налоговыми органами (например, как в Швеции), или государственными органами специально для этого созданными (например, как Центры оценки недвижимости Канады или испанское Кадастровое управление).
Однако известен и опыт штатов США, где оценка выполняется коммерческими организациями по поручению местных органов.
При этом в зарубежных странах налогоплательщик имеет возможность оспорить оценку принадлежащей им недвижимости, а регулярная переоценка недвижимости производится один раз в несколько лет либо ежегодно, как в Канаде.
Нужно сказать, что налоговой базой в зарубежных странах является не сама рыночная стоимость, определяемая одним из вышеназванных методов, а оценочная стоимость, находящаяся на уровне 50%-80% от рыночной цены. Итак, анализ различий систем налогообложения недвижимости доказывает, что между российской системой и принятой за рубежом, существует принципиальная разница.
Отсюда следует что, для введения в России налога на недвижимость должны быть решены практические проблемы, такие как формирование единого кадастра недвижимости с рыночной оценкой объектов, ставки налога и применение понижающего или повышающего коэффициента, а также реформа системы налогообложения недвижимости, не относящейся к жилому фонду.
